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房地产背景资料_城乡/园林规划_工程科技_专业资料。凯恩战略规划附件 2:房地产背景资料 一、概况 从广义上来讲,中国的房地产才刚刚起步。另外,党中央此次提出到 2020 年全面建…

房地产背景资料_城乡/园林规划_工程科技_专业资料。凯恩战略规划附件 2:房地产背景资料 一、概况 从广义上来讲,中国的房地产才刚刚起步。另外,党中央此次提出到 2020 年全面建设小康社会,20 年之内将会有 50%以上的人口进入城 市。根据发展规律

凯恩战略规划附件 2:房地产背景资料 一、概况 从广义上来讲,中国的房地产才刚刚起步。另外,党中央此次提出到 2020 年全面建设小康社会,20 年之内将会有 50%以上的人口进入城 市。根据发展规律,当城市化达到 30%时,房地产将进入高速发展 期,一直延续到 70%。而中国目前只有 36%,所以至少还有 20 年的 好时光。 有不少原因决定了中国房地产市场的高潮还在后面。首先,随着经济 的发展,人们的住房条件将会进一步改善,人均住房面积一定会继续 增加,发达国家的历史表明,当一个国家人均GDP在 600 美元开始 时,房地产会进入高速发展期,一直到人均 7000 美元才会打住—— 这表明我国的房地产市场刚刚起步、 方兴未艾; 其次, 国际经验表明, 城市化程度在 30% -60%之间,房产市场将进入高速发展期,中国目 前的城市化水平大约是 36%, 正处于房产市场的快速发展时期; 第三, 中国加入 WTO 后,外资公司将会以更快的步伐涌入国门,他们对房产 市场的需求很大;第四,消费水平的提高会对公共房产设施有越来越 大的需求。著名经济学家萧灼基认为,中国房产市场的根本问题是有 效需求不足,只有让更多的人投资房产再转手出租,才能让现阶段无 力购房的人以租赁形式拥有住房。 二、全国 从 1998 年到 2001 年, 全国各年完成的房地产投资额分别为 3614 亿元、4103 亿元、4984 亿元、6344 亿元,年均增长 20.6%;商品房 销售面积分别为 12185 万平方米、14556 万平方米、18637 万平方米、 22412 万平方米,年均增长 22.6%;商品房平均销售价格分别为(每 平方米元)2063、2053、2112、2170;房地产经营总收入分别为 2951 亿元、3026 亿元、4515 亿元、5472 亿元,年均增长 22.8%。 国家统计局最新统计显示,1 至 10 月份,商品房销售进一步加 快,共实现销售额 3059 亿元,增长 35.4%,比 1-9 月份增幅上升 3.5 个百分点。其中,商品住宅销售额 2596 亿元,增长 35.5%,增幅比 1-9 月份上升 3.3 个百分点。 1-10 月份, 房地产开发投资到位资金 6856 亿元, 同比增长 36.6%, 增幅比 1-9 月份上升 2.3 个百分点;房地产开发投资 5588 亿元,同 比增长 29.8%,增幅比 1-9 月份上升 0.4 个百分点,其中办公楼和商 业营业用房投资增长 22.8%和 32.9%,分别比 1-9 月份增幅上升 1.9 个和 2.6 个百分点。 三、上海及长江三角 10 月份,上海市个人住房贷款共新增 33.58 亿元,比上月末减 少 5 亿元,减幅达 13%。这种状况显然与近两个月上海房价走势继续 攀升的情况相背离,专业人士分析,这可能是房价出现回调的一个信 号。 然而,就全年整体情况而言,还有值得乐观的空间。到 9 月末, 全市商业银行个人住房按揭贷款余额为 980.35 亿元,当年新增 341.53 亿元,已超过去年全年商业银行个人住房按揭贷款新增额 46.57 亿元;增幅减少的是同期个人住房公积金的贷款,当年新增额 38.83 亿元,同比减少 6.93 亿元。 “长三角”房价猛涨 2002 年以来,长江三角洲地区一些城市的房价不断上涨。中房 上海指数办公室 9 月的调查显示, 上海 9 月份的房地产价格在 8 月上 涨 12 点的基础上,9 月继续大幅上涨 13 点,创下了今年中房上海指 数单月涨幅新纪录。据统计,上海市的住宅价格已经连续 9 个季度上 涨,涨幅超过 18%。 在距上海三小时车程的杭州市, 房价的连续上升已被业内人士称 为“杭州现象”。在全国 15 个副省级城市和 4 个直辖市中,杭州房 价涨幅 1998 年、1999 年位居第五,2000 年、2001 年涨幅位居第三, 仅次于上海和宁波。2002 年 5 月份举办的浙江省房交会上,参展的 127 个楼盘平均售价为 5274 元,二手房平均售价为 4100 元。2003 年 杭州的房价继续走高。 “长三角”的另一个省会城市南京,则被称为房价“高得离 谱”。2001 年南京房屋销售价格为 3579.2 元/平方米,在全国 35 个 大中城市中名列第五。南京房屋销售相对价格比率(倍率)达到 11.9, 位于全国第四,比上海(8.7)、杭州(8.1)、广州(10.1)等可支配收入 排在前几位的城市还要高。 而区域内的二级城市,房价的涨幅也高得惊人。2001 年,宁波 房价比上年同期上升 5.6%,市区房地产在建项目的平均预售率已高达 90%;二手房价更是涨得有点玄,全年累计二手房交易价格比 2000 年 上升 11.7%。 区域经济拉动房价 各地传来的消息表明,房价的上涨主要是因为土地价格上升较 快,加上城市改造导致的住房需求增加,推动了“长三角”区域内房 价的不断走高。庄先生将之归纳为“上海效应”。他认为,近几年台 商和国外投资逐渐由上海向周边地区推移, 在带动当地经济发展的同 时也拉动了各地的房地产市场。 中房集团旗下鸿都投资集团的董事长 李步鹏说得更干脆:我们 3 年前就看出了“长三角”的潜力,并且在 无锡、镇江等地进行了开发。 李步鹏说,长江三角洲的经济突飞猛进,相应地在房产市场上也 表现出一种水涨船高的态势。他预言,“长三角”地区房地产发展的 良好势头还可以持续 10 年。 警惕出现房产泡沫 房地产价格的升高自然也抬升了外来投资者的商务成本。不过, 庄先生认为, “长三角”地区房价的激升并不会给外来投资造成太大 的影响, 因为一般来说房屋成本(包括办公用房和住宅房)只占投资成 本里很小的一块,投资者可以通过灵活多样的按揭方式购房,并且购 置房产本身也是一种很不错的投资方式。 李步鹏说,除了上海、杭州外,“长三角”地区的房产基价在全 国也算是低的,另外,这一地区有大量的外来人口支撑着房价,发生 泡沫的可能性很小。 复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士认为, 对这一问题要从 中长期来分析。“长三角”是外来资本抢占中国市场的必争之地,资 金和人才的涌入全面推动了对住宅和商务用房的需求。 由于房产市场 上的供求存在时间差, 房源的供不应求才使得这一地区的房屋价格快 速上涨。但是,如果房价上升的速度持续超过 GDP 和经济的增长,就 会出现房地产界的泡沫。 “长三角”各城市房价上升的这股势头究竟 是不是泡沫,目前尚难定论。 建设部副部长刘志峰在江苏住宅产业化工作会议上进一步提出了我 国推进住宅产业现代化的总体思路: 以国办发 1999 72号文 件为指导,以提高住宅质量,提高科技进步对住宅产业贡献率,优化 住宅产业结构为目标,从提高规划设计水平,加强基础技术、关键技 术研究,推广新技术、新材料,建立健全产业化的管理制度入手,构 建完善的住宅产业现代化体系, 使住宅产业真正成为国民经济的重要 产业。放眼全国住宅与房地产业,形势喜人,任务艰巨。空前地处于 黄金时期的中国房地产宏伟大业的美好态势激励着我们开拓进取, 再 创辉煌。 四、住宅建设面临的形势 1998年以来,在深化城镇住房制度改革等相关政策推动下, 我国城镇住宅建设保持较快增长,在拉动经济增长,改善和提高居民 的居住条件和居住环境,促进城乡居民的就业和维护社会稳定,带动 城镇基础设施的改善、提升城市功能和优化投资环境,推动住宅市场 化进程、促进城镇个人住房市场发展等方面,都做出了重要的贡献。 需要特别指出的是, 这些年广大城镇居民的住房观念也发生了根本性 转变。当前住宅发展的新特征和新趋势,我认为主要表现在以下三个 方面: (一)住宅建设仍处在总量增长时期 1996年~2001年,全国城镇住宅竣工面积约38.25 亿平方米,平均每年建设6.38亿平方米,其中,2001年城镇 竣工住宅7.25亿平方米。2001年个人购买商品住宅所占比重 达到93.9%,个人已成为住房市场的主体,城镇住房短缺时代已 经结束。 随着国民经济的持续稳定增长, 我国城镇住宅的供求总量仍将保 持不断增长的趋势。一是城镇化进程加快带动住房需求增长。199 0年我国城镇化水平为18.9%,2001年达到37.7%,1 1年间每年大约提高1.7个百分点。国际经验表明,城镇化水平在 30%~60%阶段,是加速发展时期。 国家“十五”发展计划将 “积极稳妥推进城镇化进程,建立布局合理、功能完善、结构协调的 城镇体系”作为一项战略任务。 预计到2010年城市化水平将达到 45%,城镇人口将增至6.3亿,城镇人口增加将带来较大的住房 需求。二是居民消费结构升级,带来了改善住房条件的需求。新世纪 我国已进入全面建设小康社会, 加快推进社会主义现代化建设的新的 发展阶段,国民经济预计平均每年以7%以上的速度增长,城镇居民 可支配收入也将保持持续增长,消费结构升级速度加快,改善住房条 件的要求日益强烈,带动住宅建设增长。根据联合国对70多个国家 住宅发展的统计分析表明,人均GNP为600~800 美元,住 宅产业进入快速发展期, 1300美元时, 住宅产业进入稳定发展期。 在人均住房面积达到30~50平方米之前, 会保持较旺盛的住房需 求。 去年, 我国城镇人均住房面积21平方米, 仍有较大的增长空间, 处于快速增长时期。三是城镇居民住房苦乐不均问题较为突出。据估 计,目前城市家庭中,有12%的家庭人均住房建筑面积在8平方米 以下,27%的家庭人均住房面积在8~10平方米;41%的家庭 住房水平还低于平均水平。有300多万户家庭还居住在危旧住房 中,150多万户家庭缺房或居住拥挤。另外,还有15%的家庭住 房中无独立厨房或与其他家庭合用, 约30%的家庭住房无厕所或与 其他家庭共用,约13%的家庭没有饮用自来水。解决住房苦乐不均 问题的根本途径是加快危旧住房的改造,加快住宅发展。以上三个方 面表明,在相当长一段时期,我国住宅建设仍处于总量增长型发展时 期。 (二)住宅需求的转折时期 经过改革开放20年国民经济的快速发展, 居民的生活水平和消 费结构发生了很大的变化, 市场对住房的需求已从生存型向功能舒适 型发展,对住宅的居住条件提出了更高的要求。主要表现在“五要一 追求”: 一是住宅的功能空间要更合理。 超大户型已不是发展的主流, 在较小的空间内创造较大的舒适度, 提高住宅面积使用率和功能空间 的合理性,满足居民现代生活的空间需求。二是住宅的物理性能要改 善。在保证住宅结构、消防等安全前提下,住宅的保温、隔热、隔声、 通风、 采光与日照等决定住宅舒适度的物理性能已成为衡量住宅质量 的重要因素。三是住宅的设施与设备的配备水平要提高。厨房、卫生 间设施、采暖与制冷系统、智能化技术系统等的高效性、实用性及设 备、设施的装备水平已成为体现住宅档次的主要方面。四是居住区的 环境与配套要完美。自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住 区环境已成为市场选购住宅标准的重要成分。 五是住宅的耐久性要延 长。住宅商品的高值性、固定性和耐用性要求住宅的寿命在砖混结构 50年的基础上要延长使用寿命。 “一追求”是指最终市场追求的住 宅的品牌。品牌来自住宅的品质和后续服务。因此,实现住宅质量质 的飞跃和住宅的更新换代是新时期住宅建设的主要任务。 (三)住宅生产方式的变革时期 实现住宅产业由粗放型向集约型转变是新时期经济发展的迫切 需求。住宅产业发展状况,集中体现在科技进步对住宅产业的贡献方 面。 按照国际通行的标准, 当科技进步对产业的贡献率超过50%时, 被视为集约型发展产业。据测算,2001年我国的住宅科技贡献率 为31.8%,虽然比1995年的25.4%提高了6.4个百分 点,但仍低于国外发达国家,也低于我国农业的40%,是一种典型 的粗放型发展方式。主要表现在:一是住宅建设的工业化程度低,施 工仍以现场手工湿操作为主,生产效率低。据统计,我国建筑工人的 劳动生产率约为30平方米/人年, 而发达国家可达到150平方米 /人年左右。二是建筑材料、设备及住宅部品的生产和供应,没有形 成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系,导致住宅质 量不高、设备通用性差、性能成本比不合理。我国的材料、产品的生 产企业很多,但大多数都是单项产品为主,缺乏技术、部品集成和配 套能力。三是资源没有得到有效利用,能源浪费严重。我国人均耕地 不及世界人均耕地3.73亩的47%,水资源仅是世界人均占有量 的1/4。目前实心粘土砖每年毁田12万亩,城市污水的回用率是 发达国家的25%。建筑能源浪费更加突出。我国是耗能大国,建筑 能耗占全国总能耗的25%,其中建筑采暖、空调、照明占14%, 建筑建造能耗为11%。由于建筑保温隔热性能差,供暖效率低,采 暖地区能耗为相同条件下发达国家的3倍左右,这有自然条件的原 因,但主要是产业技术落后造成的。解决住宅建筑节能问题是一项系 统工程,其他技术体系也是如此。必须依靠科技进步和技术创新,提 高住宅产业的集约化程度,加快住宅技术和产品的更新换代,推动住 宅建设整体水平提高。 新时期住宅建设的指导思想是坚持以需求为中心,面向百姓,面 向未来。面向百姓,就是要面向现实的有效需求,从国情出发,面向 不同消费层次的需求,特别是广大中低收入家庭的住房需求;面向未 来,就是要面向需求特点的变化和发展的趋势,坚持走可持续发展之 路,贯彻节能、节地、节水、节材与治理污染的方针。坚持以需求为 中心就是要保护需求、 培育需求和刺激需求, 其关键是提高住宅质量, 降低住宅生产成本;根本出路是依靠科技创新和科技进步,加快推进 住宅产业现代化进程。因此,推进住宅产业现代化,实现住宅质量飞 跃是新时期住宅产业发展的迫切需求和必然趋势, 是新时期住宅产业 发展的主要目标和根本任务。 五、住宅产业与产业现代化问题 (一)关于住宅产业现代化的概念和内涵 住宅产业现代化,就是让住宅纳入社会化大生产范畴,以住宅成 品为最终产品,做到开发规模化、配套化,设计的多样化、标准化, 施工的机械化、装配化,住宅部品的通用化、系列化,以及住宅管理 的专业化、规范化的生产和经营的组织形式。具体地讲,住宅产业现 代化是以住宅市场需求为导向,以科技进步为依托,以成型的住宅建 筑体系和与之相配套的住宅部品为基础, 以科学的组织和现代化的管 理为手段,通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、 管理和服务等环节联结为一个完整的产业系统,从而实现住宅的生 产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。 住宅产业现代化的标志。主要体现在以下三个方面: 一是住宅建筑设计标准化。包括住宅设计的标准化、建筑体系的 定型化、部品的通用化和系列化。住宅建筑标准化就是在住宅设计中 采用标准的设计方案、建筑体系和部品,按照一定的模数标准规范住 宅构件和产品,形成标准化、系列化的住宅部品,减少住宅设计中随 意性,并简化施工手段。如:丹麦在标准化基础上实现部件通用化, 各厂家生产的通用部件都纳入《通用体系产品总目录》,设计人员可 从中选择适当的产品进行住宅设计。因此,住宅建筑的标准化关键在 于建筑体系的定型化和住宅部品的通用化和系列化。 二是住宅建筑工业化。 住宅建筑工业化是用大规模生产的方式生 产住宅产品,应包括住宅部品生产的工厂化、住宅建造的机械化和组 织管理的科学化。住宅建筑标准化是住宅建筑工业化的基础和前提, 只有住宅建筑达到标准化,才能更好地实现住宅建筑工业化。通过工 业化生产提高住宅部品的质量和生产能力,从而减少现场的湿作业, 简化建造程序, 改善工作条件和环境, 以利于现代化管理手段的实施, 提高住宅质量和性能,降低劳动强度,提高劳动生产率。因此,住宅 建筑工业化是住宅建设技术与管理水平的综合体现, 工业化程度的高 低体现了住宅产业现代化的水平,是住宅产业现代化的根本性标志。 三是住宅生产经营社会化。它是通过市场经济规律为纽带,以为 用户提供优良的住宅产品和优良服务为目标,将住宅的设计、施工、 部品的开发、生产、供应及住宅的维护管理、住房服务等环节联结为 一个完整的产业系统。它包括住宅生产、供应的专业化、商品化,管 理、服务的规范化、社会化。 (二)关于推进住宅产业现代化的作用和意义 1、推进住宅产业现代化,是住宅建设先进生产力的发展方向。 住宅产业现代化的实质是通过科技创新和先进适用成套技术的集成 和推广,加速对传统住宅产业的改造,实现住宅的集约化生产,实现 科技成果向生产力的转化,有效地提高劳动生产率,全面提高住宅建 设的质量。其根本途径就是要以模数化、标准化为基础,推动住宅建 设工业化、社会化、规范化发展,引导住宅技术进步,健全和完善现 代化的住宅建筑体系、部品体系、技术保障体系和建造技术体系。推 进住宅产业现代化是住宅建设的必然趋势, 代表了住宅建设先进生产 力的发展方向。 2、推进住宅产业现代化,是提高住宅有效供给和住宅产业劳动 生产率的根本出路。有效供给取决于住宅的质量和成本。增加有效供 给靠科技进步,靠推进住宅产业现代化。国外发达国家的实践证明, 提高住宅质量, 提高住宅建设劳动生产率的根本出路在于推进住宅产 业现代化。欧洲诸国,日本以及美国等二战后基本都经历了产业化的 过程,由低级到高级。由集团住宅体系的发展转向全社会化、全行业 化的通用化住宅部品的发展,取得了彼此协调、相互制约的共同繁荣 的生产机制。各种生产环节在产业化的保证中井然有序,并不断淘汰 落后的产品和技术,不断自发地更新和发展,生产能力和产品质量都 有了极大的提高,住宅建设进入产业化的发展轨道。 3、推进住宅产业现代化,是住宅建设坚持可持续发展,合理利 用资源、保护资源的有效途径。可持续发展战略是新时期经济工作必 须坚持的重要原则,住宅产业走可持续发展之路,就必须在住宅建造 和使用过程中发展节约能源、节约土地、节约水资源和各种原材料的 先进实用技术,也就是我们常说的“四节一治”——节能、节地、节 水、节材和治理污染。而我们现在的住宅建设由于没有形成现代化的 产业体系,墙体、门窗和供热方式的改革,节水器具的推广、生活污 水的再回用和新能源的利用工作滞后, 其根本原因是替代产品和技术 跟不上,制约了住宅产业的良性发展。我国住宅建设量如此之大,对 能源、资源的需求越来越大,更要加强“四节一治”工作,走可持续 发展道路。因此,我们必须站在战略的高度,推进住宅产业现代化, 加快住宅产品的更新换代, 优化住宅产业结构, 坚持可持续发展道路。 六、推进住宅产业现代化的思路和工作重点 当前和今后一段时期内, 住宅产业现代化工作的重点应放在住宅 产业政策、住宅建筑体系、部品体系的建立和完善,加强基础技术、 关键技术的研究, 积极探索加快推进我国住宅产业现代化的载体和途 径方面。各地应重点抓好以下几项工作: (一)住宅建筑体系的完善 建筑体系是推进住宅产业现代化的根本,所有住宅部品、技术服 务于建筑体系, 完整的建筑体系是一批先进适用成套技术的技术体系 集成。 建筑体系应急需解决的是主体结构体系和维护结构体系的标准 化技术和配套技术问题。 我国比较成熟的建筑体系有钢筋混凝土剪力 墙结构、钢筋混凝土框架结构、内浇外砌结构、砖砌体结构等,但这 些结构体系的技术基本是适应过去以现场手工作业为主, 要适应产业 化的要求还有很大差距。目前各种新型墙板技术发展很快,引进了国 外先进生产线,与现行的结构体系不匹配,导致先进产品的生产和推 广应用脱节。 因此, 要将现有成熟的结构体系存在的问题研究和完善, 形成与标准化、 工业化相适应的完整系列的生产体系是当前应急需解 决的问题。 (二)住宅成套技术的集成和整合 包括: 住宅建筑体系、 节能与能源利用技术体系、 厨卫技术体系、 管线技术体系、环境及其保障技术体系、智能化技术体系和建造技术 体系等七大技术体系。目前,我国住宅技术的发展和推广应用,仍以 单项技术、产品为主,单项技术、产品的性能并不落后,但对提高住 宅的整体性能和质量效果不明显, 根本的原因是缺乏配套化、 系统化, 需要通过技术开发、技术创新及技术推广,形成完整的体系和系统。 如: 西安紫薇城市花园康居示范工程的建筑节能系统技术形成了完整 的技术系统。一是维护结构体系采用了加气混凝土砌块,墙体和屋面 采用了与其相配套的高科技节能保温隔热技术, 外窗采用符合节能要 求的优质中空玻璃塑钢窗,外维护体系形成了完整的节能技术体系。 二是供暖方式采用了分户式供暖系统成套技术。 二者有机地整合形成 了配套化、系统化的建筑节能系统。同时,该项目还采用了智能化成 套技术体系、环境保障成套技术体系等,对推进住宅产业现代化起到 了积极示范作用。又如:国内某项目集成和整合了欧洲先进的技术系 统为一体,建造的高舒适度、低能耗住宅,达到了发达国家的居住标 准。从住宅建设过程的本质上讲,是技术的集成和成套技术体系整合 过程。因此我们不仅要重视对单项技术、产品的集成,将先进的技术 和产品,通过模数化、标准化手段集成为先进适用成套技术体系,而 且要加强对成套技术体系的整合。通过现代化的建造方式,将住宅的 成套技术有机地整合,形成完整的系统。同时要重视对落后技术和产 品的淘汰工作。根据发达国家的经验,推动住宅产业现代化主要采用 四种手段和措施:一是淘汰落后的部品;二是对新技术、新部品予以 认定,发布标识,进行推广;三是在有条件的地区和大企业,依据地 域或经济发展特点,建立住宅部品基地,发挥产业基地研发、制造、 协调配套、集约供应和推广与转化一体化的中心作用,形成一批产业 特点鲜明、 技术创新水平高、 产业关联度强的住宅部品生产企业群体, 在住宅产业行业中起到示范和带动作用;四是实施示范工程,在示范 项目中推广应用集成技术和部品, 带动整体的住宅建设水平和质量的 提高。因此对落后的住宅部品必须抓紧淘汰,尤其是72号文件禁止 和限时淘汰的产品,对那些生产规模小、消耗资源多或质量低劣、危 害居民健康的产品,应适时予以淘汰,发展有利于节能、节水、节材 的新型材料和部品 ,促进住宅部品和材料的结构调整,逐步建立起 自我完善和不断创新的机制。 (三)建立和完善住宅部品和住宅性能认定制度 这两项制度是提高住宅质量的基础性工作, 也是72号文件明确 提出的工作任务之一。住宅性能认定是通过对住宅适用性能、安全性 能、耐久性能、环境性能和经济性能的分析作出综合评价,是对住宅 规划、设计施工、住宅配套技术及住宅部品质量检验,是住宅产业化 水平的重要标志,也是促进住宅技术进步,推进住宅产业现代化,提 高住宅质量的有效手段和途径。目前,住宅性能认定工作正在逐步开 展,部分地区已开始试点工作,但总体上进展不大。各地要在部里统 一指导下,结合本地的住宅产业现状,完善住宅性能认定的技术体系 和工作机制,逐步开展住宅性能认定工作,将住宅性能认定工作做为 推进住宅产业现代化的一项重要工作。 (四)以点带面,抓好住宅示范工程建设,带动产业发展 以示范工程为载体,推广应用新型住宅产业成套技术和部品,带 动和推动住宅产业现代化发展, 是国外住宅产业发达国家通行的做法 和经验。从城市住宅小区试点、小康示范工程到目前实施的康居示范 工程的实践证明, 示范工程的建设对推动我国住宅产业整体水平提高 起到明显的辐射和带动作用。地方要抓好示范工程建设,为新技术、 新产品的推广和展示提供载体,各地可根据本地工作部署,有针对性 地开展各类示范工程建设,带动产业现代化的发展。 (五)培育推进住宅产业现代化的企业集团,努力发挥市场主体 推进住宅现代化的积极性 企业是推进住宅产业现代化的主体, 要在全行业内建立和培育一 批具有技术创新能力的骨干企业,形成实施住宅产业生产、技术应用 和技术集成的企业群体和住宅产业现代化基地,起示范和带动作用。 天津二建公司在多年的研究基础上, 正在致力于以新型钢-混凝土建 筑体系为核心, 围绕完善研究开发、 生产制造、 技术集成、 协作配套、 集约供应、技术推广为一体的住宅产业现代化基地建设。建立住宅产 业化基地的目的,以一些骨干企业为主体,研究、开发工业化住宅建 筑体系和住宅部品体系, 实现标准化设计、 系列化开发、 工业化生产、 集约化供应,在住宅产业化中起到辐射和带动作用。对这些产业基地 和产业集团要给予引导和扶持, 调动其推进住宅产业现代化的积极性 和创造性,发挥他们的辐射作用和带动作用。 (六)加强领导,落实责任,形成有利于住宅产业化发展的推进 机制和政策环境 推进住宅产业现代化,首先是加强领导,认真组织实施。地方各 级政府要根据当地经济发展水平和住宅产业的现状, 确定推进住宅产 业现代化的目标和工作步骤,统筹规划、明确重点、集中力量、分步 实施。产业化工作要有专门机构负责,工作要落到实处,做到组织落 实、责任落实和人员落实,这是工作基础保障。其次是抓准切入口、 有序推进、措施得当。从技术集成入手,完善适合本地区发展的住宅 产业成套技术,探索推广的载体和途径,加大新技术推广。再次是要 研究地方推进住宅产业现代化的经济政策, 鼓励和激发全行业推进住 宅产业现代化的积极性。近几年,上海市在住宅产业现代化工作中进 行了深入的探索和实践,取得了显著成效。在市政府、市建委的高度 重视下,市住宅发展局从体制上、机制上、政策上、“四新”成果的 推广应用上进行了大量的实践和创新, 初步形成了上海住宅产业现代 化推进机制、保障机制和市场机制。总结上海市工作经验,一是领导 重视、机构健全、目标明确、重点突出、实施有序、措施得当。上海 成立推进住宅产业现代化的高层次的领导决策机构,确立了由决策 层、推进层和实施层构成的推进体系,制定了《上海住宅产业现代化 试点工作计划》 和 《上海加快推进住宅产业现代化工作的若干意见》 , 明确了实施目标、重点、步骤和要求。二是推进工作中抓准切入口, 措施得当。上海市以住宅一次装修、三个全面、四个必须为切入口, 坚持试点先行、示范引路,以四高优秀小区、示范居住区、康居示范 工程为载体,推广以建筑节能技术、智能化技术、中水回用技术等十 大成套技术,加快科技创新和科技成果转化,加大成套技术和优质部 品材料的应用。三是加强协调服务,完善保障机制。推进工作中,强 化市、区两级政府的管理意识和职责,注重与相关职能部门的沟通与 协调,依托大专院校和有关科研单位,组建专家委员会,实行新技术 评估和住宅部品认定推荐制度, 为推进住宅产业现代化提供了机制和 技术保障。四是以企业为主体,建立市场运作机制。培育、引导和扶 持了一批承担住宅开发、科技转化和技术集成的产业集团,推动住宅 产业现代化的发展。 七、房地产市场群雄逐鹿 门外汉频频涉足地产业“房产路”=“黄金路”? 地产“螃蟹”进入“分享”时代 继新希望、联想、海尔、TCL、三九等行业巨头宣布巨资进军 房地产业后,“门外汉”涉足房地产的步伐就一直没有停止过。各个 行业的资本早已在向房地产业迅猛流动。 首先是一大批“挟”强势品 牌而来的巨头先驱而入: 如年销售额达百亿甚至数百亿元以上的著名 品牌家电企业海尔集团、TCL集团、美的集团,以及以医药闻名、 总资产达110多亿元的三九集团等, 新希望集团和联想集团也分别 挥金30亿元人民币逐鹿地产,而创维进军房地产业,据说也是为了 给10亿元~15亿元人民币的闲置资金寻找出路。 从涉足房地产行业的上市公司来看,据不完全统计,目前已经有 300多家,其中100多家是2001年进入的,这里既有以往搞 医药的, 也有主攻IT的, 还有不少从事家电的, 更有专事机械制造、 纺织服装甚至农业的。从2002年开始,新兴产业上市公司介入房 地产行业的数量更是明显增加,如中信国安、上海医药、西藏药业、 深康佳等均开始介入。到目前为止,转型房地产的上市公司已经达到 了300多家,主营业务为房地产业的上市公司有70余家。今年1 0月份以来,随着房地产“泡沫说”的重新泛起,上市公司转型房地 产的步伐不但没有减缓,且有愈演愈烈之势。 在房地产业这个资金密集性行业里, 业外企业介入最明显的优势 就在于资金实力。 一方面这些企业大部分都是原行业内的巨头或佼佼 者,其所拥有的资金优势是很多房地产开发商所望尘莫及的,而上市 公司的背景也为这些企业提供了广泛的融资渠道。 如果说资金是业外 企业向房地产业投出的一个重磅炸弹的话,那么“品牌嫁接,资源整 合”就是它们的另一杀手锏。比如,美的集团的空调、微波炉,TC L集团的电视、电话等等产品,都可以随着房地产而进入家庭;而在 当前竞争日趋激烈的房地产市场,楼盘的竞争更多的在于其附加值, 业外巨头利用产业优势整合其已有资源而催生的“复合地产”, 如华 侨城的“旅游地产”、 三九集团的“健康地产”都最大限度地提升楼 盘的附加值。业外巨头在成功抢滩房地产业的同时,已在不知不觉之 中实现了多元化调整, 借助房地产推销自己原行业产品的“双赢”战 略。 高利润空间和低利率吸引“眼球” 业外企业在进行多元化战略调整时之所以要以房地产业作为首 选目标,主要还是由资本的逐利性决定的,说明投资房地产仍有较大 的利润空间。 房地产业自1998年起进入新一轮的增长时期, 目前已具备了 风险投资的特点和趋势。前不久,在国务院发展研究中心的一份研究 报告中, 房地产业已经被列入今后一段时期内值得关注的重点增长行 业之一, 其今后几年的增长速度至少高于国民经济增长速度5个百分 点以上。 而房地产业现如今仍算是日趋规范的市场经济中的一个“暴 利孤岛”,其投资回报率平均在20%以上,写字楼行业也能达到1 1%左右。在中国绝大多数产业处于供大于求,投资利润率急剧下降 的背景下,这样的高利润率自然诱人。 对此,新希望老总就曾坦言,饲料产业的利润附加值已经日渐稀 薄,加强房地产投资是自然选择。而 AAA 受利润驱动涉足房地产业的 动机更是一览无余。AAA 今年中报显示,由于公司旅游主业的利润趋 于平均化且呈下降趋势,降幅达到6.32%,公司净利润则下降了 17.33%。旅游主营业务的下滑逼迫 AAA 实行经营多元化,在新 的领域寻找新的经济增长点,而目前利润较高的行业首推房地产。一 些证券机构分析认为,AAA 向旅游业外增加投资也是为了平衡收入来 源,确保公司获利稳定。 低利率无疑也是支持业外企业涉足房地产业的浪潮持续发烧的 又一个原因。中国人民银行研究局局长谢平认为,今年2月我国第8 次降息的最大受益者就是房地产业,银行的利差减少了,个人抵押贷 款利率也在降,个人住房抵押贷款比例势必上升。 受到贷款低利率和高回报的诱惑, 很多具有产业背景的公司开始 携巨资涌向房地产行业,资本的“产业流动”呈现出加速之势。 结构性开发过热遭遇“红灯” 在房地产业投资以大爆炸方式急剧增长, “国房景气指数”持续 上扬的同时, “局部过热”的现象以及过高的商品房空置率已经向争 先恐后介入房地产业的业外企业发出预警。 以北京为例, 7000元每平方米以上的房产已经出现了供大于 求的现象,不少高档项目的销售陷入停滞状况。还有数据显示,到2 002年7月,我国商品房空置率已超过14%,总量在12,00 0万平方米左右,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2 500亿元人民币,居各行业不良资产之首,而空置率10%是国际 公认的房地产开发警戒线。 就在我国房地产开发热已到了红灯状态的 时候,房地产投资正以四倍于国内经济增长率的速度在急剧增长。2 002年上半年,全国房地产投资高达2820亿元人民币,比去年 同期增幅高达33%, 远远高于房地产销售1450亿元人民币的2 2%增长幅度。 房地产业越来越严重的“局部热”有可能向全局性蔓 延。 虽然如今的过剩经济不会使房地产开发过热再现十年前房地产 泡沫破灭的覆辙,但也不能因此对过热的房地产投资掉以轻心,特别 是对于想要介入房地产业“淘金”的业外企业来说, 房地产开发过热 无疑会加大公司转型的风险, 而那些完全脱离原有发展轨迹向陌生房 地产领域拓展的公司更是“险雷”处处。因为开展跨行业转型,不仅 业务跨度大,而且房地产投资所需金额也非常庞大。在这种情况下, 决策一旦出现失误,其所面临和承担的损失是不言而喻的。今年第三 季度,房地产上市公司的季报已初见端倪,业绩同比下降的为同比上 升的两倍,整体情况并不乐观。 看来, 业外企业所热衷的“房产路”决非想像的那样是一条平坦 宽畅的“黄金路”。业内人士认为,目前房地产市场已不像几年前那 样,搞块地皮就能赚钱。如今雄厚的实力、好的策划、好的经营管理 与营销策划队伍等诸多因素,一个都不能少。而且房地产有很强的行 业性与独特性,其经营与家电、IT、医药甚至金融的经营都很不相 同。一些业外巨头为追逐暴利一哄而上盲目介入,不仅有可能对自己 企业不利,其盲目增加的投资量,也会打破原有房地产开发的结构平 衡,不利于房地产业长远健康发展。 当前上海房地产市场适应全市国民经济快速增长的要求, 主流处于持 续发展的繁荣阶段。 这是华东师大东方房地产学院教授陈伯庚对上海 房地产业的看法。他认为,说它处于繁荣阶段,其主要标志是: 房地产市场的供给和需求基本平衡,求略大于供,呈现出供求两 旺的态势。据市房地局信息,今年 1-9 月新建商品房销售面积 1403.64 万平方米,同比增长 62%,预计今年全年将突破 2000 万平 方米。不少优质楼盘,出现少有的排队购房现象。前几年,累积的空 置房逐步消化,大幅减少。住宅市场旺盛的需求,拉动着上海房地产 市场出现繁荣的局面。 存量房交易大幅增长,向着房地产市场主体的方向发展。今年 1 至 9 月,二手房交易达 1281 万平方米,同比增长 26.2%,预计全年 将达到 1800 万平方米。这个数已日渐接近增量房交易,部分区内存 量房产交易量已超过增长房交易量。 预示着上海的房地产市场逐步成 熟。 房地产开发投资更趋理性化,市场基础扎实。与 20 世纪 90 年代 初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同,如今的房地产开发商普 遍比较重视市场调研和目标市场定位, 使房地产投资开发牢固地建立 在市场需求的基础上,可以说,属于市场需求拉动型投资扩张。今年 1—9 月,上海房地产开发投资额达到 564.99 亿元,同比增长 31%, 预计全年将超过 700 亿元。这对拉动投资需求,平衡供求,抑制房价 过快上涨是有益的。 商品房价格稳中有升,基本合理。2001 年,上海的房价上升了 8%左右,今年上半年上涨了 5.8%。从其成因来分析:一是楼盘品 质提高、环境改善,属成本推进型上升;二是居民收入提高,消费结 构转换形成的需求收入弹性促进型上升;三是商品房阶段性、暂时性 供不应求的需求拉动型上升。2001 年,上海居民的可支配收入增长 9.9%,而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从首期发展趋势看,房 价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的,也是合理的, 它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。 投资房地产又有新的趋势 上市公司“圈地”忙 最近,上市公司投资房地产、购买土地使用权又有新的趋势。 据初步统计,从上周六到本周二,有五家上市公司发布公告称, 准备或者已经购买土地使用权。这是上市公司继直接购买成型地产、 购买房地产公司股权等方式之后一种投资房地产的新方式。 目前,上市公司购买土地使用权的方式主要有三种: 使用发行募集资金或者自有资金购买, 如迪马股份、 汇丽 B 股(行 情预警,查看该股运行轨迹); 以投资公司的股权置换土地,如长江通讯; 置换其他公司土地使用权以冲抵其所欠公司帐款,如金牛实业、 ST 厦新(行情预警,查看该股运行轨迹)。 为什么上市公司又兴起一股“圈地”热呢?西南证券研究所王 德勇认为,与其他投资房地产方式相比,上市公司这种圈地运动是一 种更理智的投资方式。购买土地使用权的价格往往比较低,前期投入 就小,而且获得土地使用权之后,在投资方式上的选择也比较多,可 以直接建楼,也可以再次转让,总之,只要能最大限度地实现公司利 润就行。 但是,值得投资者注意的是,其他公司以其所有的土地使用权偿 还所欠上市公司帐款,尤其是两者存在关联关系时,土地使用权的价 格有时会高估,这样会给上市公司带来较高风险。 今年我国商品房销售面积将达 3.22 亿平方米,投资将达 8700 亿元。 而按照国际住房建设投资与国内生产总值通行的比例关系, 当人均达 到 GDPl000 美元时,住房建设投资应占 GDP 的 5%。我国这一比例明 显偏高。 “楼市火爆肯定让人高兴,不过似乎太热了一些。”中国房地产 开发集团公司董事长孟晓苏说, 由于房改的继续和住房消费需求的迅 速增长,房地产火爆的现象还会持续一段时间。 面对各大城市房地产开发不断升温,人们担心,如果供给持续上 升而有效需求不足, 会不会使 1992-1993 年曾出现过的 “房地产泡沫” 重新上演。那时候甚至不少政府部门都筹集资金“杀奔”海南,上千 亿的房地产资金“飞蛾扑火”。 不过,包括政府高层人士、银行界、经济学家、民间研究力量、 购房者等在内,都对房产现状的主流给予明确肯定,认为目前虽然出 现一些过热,但还只是部分地区出现的过热,不是全国性的。但万一 房价下降舆论高热不退引发潜在的危险, 房地产业可能提前进入调整 期。 “如果从房地产投资增幅来看,近两年并没有像 1992 年前 后连续两年增长超过 100%。”中国房地产及住宅研究会常务副会长 包宗华教授说,“即使超一点,也是有特殊原因的,比如北京的奥运 会。” 根据国家统计局月度形势报告, 今年 1—10 月全国房地产投资同 比增长 31.2%,2001 年这一数据为 25.3%,2000 年为 19.5%。可 见近 3 年来,房地产开发投资每年约有 6 个百分点的增幅。 房地产开发销售总体态势如何?据建设部房地产及住宅研究会提 供的数据显示,1-10 月,全国商品房竣工面积达到 13463 万平方米, 同期累计销售商品房近 12980 万平方米, “产销率”为 96.4%。2001 年商品房“产销率”约为 95.9%,销售情况稳中有升。 细细分析最为醒目的房地产空置率,人们也有可能会惊讶地发 现,尽管 2002 年商品房空置面积有所增加,但空置率反而有所下降。 据中国房地产协会披露,截至今年 10 月份,空置一年以上商品房面 积占全部空置房的比例为 37.7%,而 2001 年这一比重为 39.2%。 专家认为, 虽然今年我国房地产行业是不是会成为 “泡沫行业” , 尚无法得到有说服力的数据支撑,但各界都需要保持高度警惕。国家 经贸委对 1-10 月房地产投资来源构成进行调查,发现房地产企业平 均资产负债率是 72%,最高达到 94%,而截至 10 月个人住房贷款、 开发商贷款总计已有万亿元左右。 更关键的是,当前银行资金普遍宽裕,不少金融机构资金急寻出 路,利率下调更使资金成本相对较低,具备向房地产业大量投入资金 的条件和冲动。 摩根士丹利经济学家谢国忠日前在一研究报告中指出, 由于中国 目前资本过剩,高收益率正吸引着越来越多的资本投入房地产。而 BNP 百富勤分析师陈兴动说,短期内不会有太大的问题,但是房地产 投资增长明显超过销售增长,正预示着一定风险。 据悉,在 1998 年开始重点开展打击走私骗汇、强化税收征管之 后,中国明年将专项整治房地产市场。中国人民银行也强调说,各商 业银行要严格审查住房开发贷款发放条件, 调整和优化房地产贷款投 向,加大对经济适用住房建设贷款投入,防止重复建设,防范贷款风 险。 业界对政府引导发展经济适用房的决策表示欢迎。 中国城市规划 理论研究所所长赵燕菁说,经济适用房是整个房地产市场的主流,而 且能起到稳定器的作用,起到抑制房价虚高的作用。 尽快开放房屋二级市场也是应对的有效方法之一。 国外一人一生 平均换六七次房子, 如果国内每个人按 3 次计算, 城镇住户有 1.5 亿, 每年有 10%的家庭换房子,每个家庭换房子要花 10 万元,那么就是 1.5 万亿元。“这是一个非常大的数字。”包宗华说。 目前的房地产业究竟有没有出现过热现象?顾云昌认为, 转制使 中国房地产业进入了高位运营的轨道, 转轨使房地产市场迈入供大于 求的买方市场,转型使住宅产品跨入更新换代期,从前提出的“居者 有其屋”正演变为“居者优其屋”。我国的住房制度改革实际上是一 个渐进的过程。中高收入者刚刚进入个人买房年代,目前住宅需求离 市场饱和还很远,市场潜力还很大。 中国目前只能说个别地区和城市房地产市场已出现过热现象, 而 且有出现泡沫的趋势。如上海、宁波、杭州,甚至整个浙江省。但总 体来说,这几年房价只是在稳步攀升,从 1996 年开始,连续三年上 涨,1999 年持平,2000 年涨了 2.5%,去年上涨 5-6%,今年估计 在 2-3%,这也显示出房地产业的兴旺。 有观点总觉得空置房是件坏事,事实上,应该有一定的空置房存 量,这样房价才不至于上去,而没有空置房更不行,比如宁波,空置 房都卖完了,使得开发商匆忙去开发新项目,而忽视了房屋的品质。 房地产业能否保持强劲增长 2002 年 12 月 26 日 房地产业能否保持强劲增长 今年,汽车市场呈现出“井喷”式的消费热,有些紧俏车型甚至 要预先付款,若干个月后才能提货,这令汽车商们大喜过望。所有的 地产商几乎心中都存在着这样一个祈盼:在汽车消费热过后,下一个 市场热点将是住房消费热。然而来自官方的统计数据显示,当前的房 地产市场态势是,空置面积增加,销售增长趋缓。 事实上,自 1998 年以来投向房地产业的资金投入一直呈两位数 的递增之势。如,2000 年全国房地产投资完成额为 4901.73 亿元, 较 1999 年增长 19.5%,2001 年投资又较上一年增长 29.8%,今年 预计房地产投资增长仍将接近或超过 30%。 在这一轮的房地产开发热潮中,许多其它行业中的领军企业,如 希望集团、联想集团、海尔、TCL、美的、三九集团、康佳集团等行 业巨子,以及数以十计的上市公众公司,纷纷抢滩试水房地产业,这 说明众多企业十分看好这一产业的发展前景。 支持这一看法的理由有 二:一是目前我国城市化率只有 35%,发达国家的城市化程度超过 70%,按照发达国家所走过的历程,当一个国家随着经济的发展,城 市化率超过 30%以后会呈加速发展之势。如果按每年提高一个百分 点计,我国城市人口的增加也将是十分庞大的,这些增量人口对住房 的需求亦是不言而喻的;二是依照世界银行的统计分析,当一个国家 的人均 GDP 达到 1500 美元时,其住宅建设将达到峰值,住房消费也 会呈加速之势,目前我国人均 GDP 远未达到这一水平,因而未来还有 很大发展空间。根据今年 1—6 月国家统计局对我国各地区城市房地 产销售面积的测算表明, 在我国经济发达的东部地区房地产销售面积 大约是中部和西部地区累加在一起的房地产销售面积总量还多一倍, 似乎也能印证这一判断。特别是近些年迅速崛起的长江三角洲地区, 经济发展势头极其迅猛, 带动江、 浙一带的大中城市建设的快速发展。 有统计数据表明, 上海市的房价增长幅度要高于全国平均增幅 2 个百 分点。 对于目前我国房地产投资增幅超过 GDP 增长四倍的态势, 有关部 门表示了一定的担忧。中央银行第三季度货币政策执行报告中提出, 房地产价格上涨,空置面积增加的潜在风险值得关注,要警惕房地产 泡沫的出现。近日,国家计委发布的《中国行业景气分析报告》亦认 为:近几年的中国房地产景气明显与中国经济增长的景气不同步,背 离宏观经济景气的房地产增长是难以持续的。 今后比较理想的态势是 实现“软着陆”,即逐步降温,房地产投资增长最好在明年回落到 15%的水平,后年再回落到增长 10%左右。 然而,即使在这几年房地产投资一直保持两位数增长的态势下, 一些权威部门的判断仍然认为:当前我国房地产市场基本处于平稳、 理性的发展态势。这一结论的得出,主要基于对四个方面的考量:供 求总量是否平衡、结构是否合理、价格是否平稳、市场各方主体是否 成熟。 这其中市场供需总量是否平衡是一主要因素。 截止至今年 8 月, 商品房竣工面积和销售面积基本接近, 其中商品住宅销售面积还大于 同期竣工面积 480 万,供求总量保持平衡。 从近几个月的国家统计局公布的国房景气指数看,10 月份该指 数为 105.15 点,保持了连续 4 个月的稳定回升势头,但与去年同期 相比下降了 0.4 点。10 月份,构成国房景气指数的 8 个分类指标呈 现 3 升 5 降的局面。到了 11 月份,国房景气指数下降了两个点,为 103 点。国家统计局投资司房产处处长贾海认为,根据一般原则,国 房景气指数到了 108 点的时候, 再讨论房地产市场是否有泡沫更有现 实意义。 关于房地产发展是否过热以及是否产生了严重泡沫, 尽管各个部 门的判断不尽相同,但对于判断的标准基本上是一致的。既,一是看 房地产空置率;二是房地产价格的走势。 建设部副部长刘志峰认为,在 1997 年以前,全国房地产价格增 长较快。1998 年以来,商品房价格年均增长 2.1%,商品住宅价格平 均增长 3.1%,价格总体走势平稳。目前,全国商品房平均销售价格 为 2357 元/平方米,但各大城市房地产价格差异较大。据中国房地 产业协会秘书长顾云昌透露:全国房价最高的前五个城市依次为深 圳、广州、北京、上海、南京。从房价的动态走势看,一些一线超大 城市表现迥然不同。北京房地产平均价格大致下降了 2.7%,广州微 升 0.47%, 上海则劲升近 8%, 全国各大城市一个较为普遍的现象是, 中高档价位的商品房供大于求,而中低价位的商品房则供不应求。目 前,全国房价最高的城市为深圳,每平方米房价 6921 元,其次是广 州 4957 元/平方米,北京 4883 元/平方米,上海 3820 元/平方米,南 京 3579 元/平方米。近日,有媒体报道,全国房地产价格上升最快的 是南京市。本报驻南京记者站首席记者认为,南京房价涨升较多,主 要是相对于居民家庭年均收入与房价之比而言。 从国家统计局公布的 1-10 月全国各地商品房销售及房地产投资情况看,江苏、浙江在此 两项指标均位居前茅。这与近两年,长江三角洲地方经济迅速崛起有 关。 今年的房价普遍有所涨升,这里面有一些不正常因素。中国房地 产协会会长杨慎分析,今年土地价格出现猛涨的势头,在一定程度上 导致房价上涨。一些开发企业盲目高价买地,开发出的产品超出消费 者的经济承受能力,形成了商品房积压。 例如,今年上海平均房价较去年同期上涨了 7.9%,而土地交易 价格则上涨了 10%。有业内人士推测,不少开发企业担心今后土地 交易实行招标、拍卖和公开挂牌交易会导致拿地成本更高,因而大量 囤积土地,致使地价上涨。此外,一些大城市的居民投资性购房,亦 对房价产生影响。有统计资料显示,目前我国 6.6%的城市家庭有第 二套住房,建设部权威人士估测实际数字可能达到 15%。有业界人 士分析:这有可能与近两年证券市场一直较为低迷有关。在一些房地 产项目的抽样调查表明,许多购房者是将资金从股市撤出,进行投资 性购房。许多投资性购房,采取的是按揭贷款方式。投资者希望通过 房屋出租的收益来抵偿银行债务, 这也增加了银行业对房地产信贷质 量有所下降的担忧。央行近日再次重申禁示“零首付”的规定,显示 了对金融风险的防范之心。 目前,我国房地产企业平均资产负债率为 72%。截止至今年 10 月,银行贷给房产商的开发贷款是 2000 亿,个人住房贷款总规模约 7500 亿,两项相加近 1 万亿元人民币,这足以引起政府首脑层对房 地产泡沫产生的担忧。今年 8 月,国务院下属六部委联合发文,已显 露出对房地产业加强宏观调控的意图。 预计明年,我国房地产业投资仍将保持两位数的增长,并大大高 过 GDP 的增长,但增长势头将有所放缓。鉴于今年房地产销售增长已 趋下降之势,因而明年市场的“无形之手”会使购房者对产品的价格 性能比更加关注,这也会令开发商们降低利润预期。我们预测,明年 那些品质优良的中低档价位商品房将成为市场主流产品。 这对平抑房 价,促进住房消费将起到至关重要的作用。 上海别墅市场分析 近年来,上海楼市呈现出强劲的上升态势,别墅等高档住宅也显 露出前所未有的攻城略地举动, 大有异军突起、 三分天下有其一之势。 有关数据表明,上海别墅均价以每年11%的涨幅攀升,远高于全市 住宅均价涨幅; 近年别墅类物业销售面积已接近住宅开发总面积的三 分之一。别墅楼盘在上海房地产市场开发和销售占有率的大幅上升, 使人惊呼:沪上“第三次别墅浪潮”开始涌动。眼下虽是岁末寒冬, 仍有几个别墅项目开盘,一派草木复苏、欣欣向荣的景象。上海别墅 的春天真的已经到来了吗? 供求:供大于求 价格偏高 资料显示, 目前上海别墅市场由前几年供不应求一下子变为集中 供应格局。上海市别墅开发用地近2万亩,平均每个项目的占地面积 在10万平方米左右;以容积率0.7计算,近两三年内,上海别墅 市场的供应量将达到940万平方米, 这还没有计算近两年内新批土 地的潜在供应量。所以,要在两三年内消化掉近千万平方米的新建别 墅,那么平均每年必须卖掉300多万平方米,即1万套以上。而短 期内的需求是多少呢?据中房指数办公室的一项调查数据分析, 在购 房者中只有5%的家庭会选择别墅物业, 照此推算上海的别墅年需求 量就只在7600套左右,建筑面积为200多万平方米,与1万套 的供应量相差24%。显然,短期供应量的增长速度已超过了需求量 的增长速度。 从价格分布的供求关系来看, 目前上海市场的别墅较多集中在1 00万~200万元的价格段,占到了供应总量的46%。其次是总 价在200万~300万元的中高档别墅,占总量的17%。而总价 在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别 墅分别为15%和12%。来自戴德梁行的数据显示,2001年上 海别墅市场的消化结构分布为300万元以上的豪华别墅0.0 4%;100万~300万元的2.3%,100万元以下的占97. 66%,别墅各个档次的供求比显示其严重失衡,而且近来上 海别墅市场已出现了成交放缓迹象。 客源:客户有限 消化量小 究竟哪些人是上海别墅的买家?搜房研究院一项调查表明, 目前 在上海别墅的购买群体中,上海籍仅占31.2%,国内其他地区的 购买者占了25%,港、澳、台同胞则占了近30%,余下的为外籍 人士购买。根据发达国家经验,一般来说,住宅消费分为4个阶段: 第一阶段,人均GDP3000美元以下为解困期;第二阶段,人均 GDP3000美元~8000美元为数量发展期;第三阶段,人均 GDP达到8000美元~15,000美元为质量期;第四阶段, 人均GDP超过15,000美元为个性舒适期,即别墅概念。上海 正处于第二阶段,别墅市场也处于初步发展阶段,能够消费别墅的本 地客户毕竟有限, 这就使上海别墅市场购买力缺少了最直接也是最有 力的支撑。 虽然从长期需求来看, 上海的别墅需求在7万~10万套, 但 “长 期”是8年还是15年则大不一样。8年则每年是1万套左右,15 年每年则是5000套左右。 购买200万元~300万元一套的别 墅,首付是40万元~60万元,月供近万元,需要家庭月收入在3 万元以上, 三年内找不出3万户要购买200万元以上的中高档别墅 的家庭。别墅就如同房地产中的“XO”,虽然已走下了高高的金字 塔尖,但仍是只给较高层面的成功人士享用的。记者从上海市房地产 交易中心也得到了证实, 目前上海市还没有实现年平均成交1万套别 墅的市场记录和市场消化量。 品质:流行“克隆” 鸡肋多多 继去年别墅板块出现“九亭热”之后,虹桥、莘闵、沪青平等各 区域市场别墅项目一哄而上。 仅浦东今年别墅开发总量就达到了22 万平方米。据悉,明年佘山一带还有20多个别墅项目集中上市。与 开发商的泰然处之相反,一些业内人士却是忧心忡忡:即使是长线看 好, 短期的供过于求也必然会造成一部分产品乏特色, 推广无力度的, 别墅将会成为开发商弃之可惜、食之无味的“鸡肋”。他们认为,这 些别墅明显表现出同质、同位、同价的趋同化特征,缺乏新意,跟风 炒作层出不穷。例如浦东的碧云别墅在上海首先推出“水岛”的概念 后,一度成为沪上房地产业的热点。其后上海别墅市场出现了一系列 的“水岛”别墅。一时“水岛”概念满天飞,简单的模仿难以掩饰理 念单一的拙劣。 上海财经大学房地产研究中心主任印坤华教授在 接受采访时强调,发展商在别墅开发上要把握好“度”,要适度控制 开发的规模,在规划设计上摆脱盲目求大求奢的误区。现在的别墅需 求更多地表现为多样化和市场化。为了更好地体现个性化,可以提供 “量身订制”的产品,在户型设计、外立面、材料选用等方面,为客 户提供多种选择方案,使别墅更具创新的生命力。 面临严峻的挑战和新一轮的激烈竞争, 别墅市场只有提高综合品 质,找准客户定位,进一步细分市场,开发出特色楼盘,才能满足不 同层次消费者需求,获得更大的发展空间。 2003 年上海市建住宅一千八百万平方米 2002 年 12 月 24 日 2003 年上海市建住宅一千八百万平方米 近日从有关会议获悉,2003 年上海住宅建设“排片表”已拟定: 住宅投资达 580 亿元, 住宅新开工面积 1800 万平方米, 竣工面积 1800 万平方米。明年投资总额和开工、竣工面积都将比今年增加。 明年上海市住宅产业将以提升上海市民居住水平为主线, 努力使 住宅建设有新的发展、新的突破。具体措施包括:通过以点带面,不 断提升住宅品位,建成 80 个“四高”优秀小区;减少二次装修带来 的环境污染等问题,实施菜单式全装修房 10 万套;提高住宅的科技 含量,建成“四新”成果应用小区逾 50 个;改善老式住宅的居住条 件,完成“平改坡”1000 幢,综合“平改坡”6 至 8 项;适应日趋 增长的人口老龄化速度的发展,完成居住区为老服务设施 80 个,建 成市劳模文化交流中心;让动迁的老百姓买得起,住得好,年内重大 工程配套商品房竣工 100 万平方米,并新开工 100 万平方米;绿化建 设将创新亮点, 按照 《绿化导则》 , 做好小区绿化的实施和示范引导, 建成居住区绿化 450 公顷,围墙透绿 110 公里,并做到相互借鉴,重 点抓好“租地备苗”扩大试点。 上海写字楼空置率六年来最低 2002 年 12 月 24 日 上海写字楼空置率六年来最低 跨国机构与大小民营企业的纷纷入驻, 为今年的上海写字楼市场 带来了强劲的需求。写字楼空置率一降再降,达六年来最低。同时各 大金融机构的写字楼投资项目在浦江东西两岸频频破土。专家预计, 明年将会迎来沪上写字楼租售的高峰期。 据专业机构调查表明,今年三季度,本市写字楼空置率已降至六 年来的最低点 14.9%。从目前待建写字楼项目审批情况来看,未来 写字楼供应量仍旧集中分布在南京西路、陆家嘴、徐家汇、淮海路、 人民广场区域。同时,值得注意的是部分城区副中心,如长宁区中山 公园、 浦东竹园商务区也将会出现一些高档写字楼。 未来三到五年中, 甲级写字楼供应量约为 90 万平方米左右,各级写字楼整体供应量则 将达到 120 万平方米。 甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅。一些专事写字楼代 理的中介表示,与以往有很大的不同,今年上海甲级写字楼租金普遍 超过 0.6 美元/每天每平方米,在售写字楼则屡屡冲破万元/每平方 米。发展商在“皇帝的女儿不愁嫁”的心态下,开始对求租企业的资 质作严格把关,强调大厦自身的整体形象。目前,逐渐形成上海写字 楼群中行业特征鲜明、客户层次均衡的现象。 世博效应:上海楼市发展助推器 2002 年 12 月 24 日 世博效应:上海楼市发展助推器 楼市看板 建设现代化的国际大都市,是上海发展的目标。世博会的成功申 办,受益最大的莫过于地处滨江两岸世博会会场周边的发展商,也将 使中心城区的高档房产具备了更大的投资价值。申博成功,给上海楼 市带来持续不断的热点。 滨江板块成为房产大热点 浦江两岸整体开发,加之世博会申办成功的喜讯,已经使南浦大 桥地区的发展如虎添翼。 值得一提的是,作为浦东陆家嘴 CBD 地区的有效延伸段,该板块 地区未来的升值潜力已让投资者纷纷看好。据笔者了解,周边几个楼 盘销售过程中,购买两套以上产业的买家已不再少数,一些发展商预 测,申博成功将使该地区的房价在未来一年之内不断上扬。 在“世博概念”盘比比皆是的板块楼市中,一些高档品质楼盘的 出现无疑将更能吸引投资者捕捉商机。 坐落于南浦大桥旁新崛起的景 观住宅 “滨江· 国际” , 临水望江的住宅均采用国际级的全装修标准, 同时匹配来自世界 500 强日本丸红专业物管, 全力打造的时尚主义住 宅极品。 酒店式服务公寓再成新宠 除了滨江板块之外,城市中心的酒店式公寓投资前景更为光明。 笔者留意到,申博揭晓当夜,位于吴淞路、武昌路口的“外滩·自由 自宅”售楼处门前近千名市民排起购房长龙,甚至延续到子夜时分, 还有不断涌来的人流要求看房。负责全程营销的上房销售公司 案场经理向笔者介绍,许多客户买房甚至要求订下整层楼面,近 252 个销售单元已经很快被订购一空了。无独有偶,毗邻南京西路 CBD 商 圈的“静安·自由自宅”也已是旺销一片。 由于未来国际化交流的更趋频繁,大量外籍人士拥入申城,一些 豪华完善并能提供短期居住的场所更受欢迎。租赁市场的庞大需求 量,使酒店式公寓占得了市场先机。当然,受地段位置的影响,中心 城区的酒店公寓将更加具备竞争力。 从另一角度看,上海房产的“世博效应”将在今后几年中不断体 现,伴随而至的是,上海房地产业将站在更高的起点,实现可持续性 发展。诚然目前,诸多高档商品房因“世博效应”,为楼价带来有力 的支撑。但应当看到,受区域市场的供求关系的影响,房价也不会在 短时期内盲目飚升,而将会有个渐进过程。 2003 年中国楼市前景预测 2002 年 12 月 23 日 2003 年中国楼市前景预测 在整个国家宏观经济稳定、健康、持续发展的大背景下,2003 年的房地产市场将继续坚持发展是主题,结构调整和规范是主线,市 场体系将进一步完善,行业将继续保持增长势头。 房地产投资继续增长,但增幅会逐渐回落。国家统计局的统计数 据显示,2002年1-10月全国房地产完成投资5800多亿 元,比上一年度增长29.8%,预计全年平均增长幅度将达到3 0%,明显高于同期全国固定资产投资增长率。这表明开发商及社会 各界对房地产市场发展形势全面看好,因此纷纷加大了投资规模,这 种态势还将会在2003年持续下去。另外,根据“十五”规划,到 2005年,我国城市人均住宅建筑面积要达到22平方米,目前距 离这一目标还有一定差距,住宅需求旺盛,住宅建设仍然是2003 年投资的重点和热点。同时,房地产业持续快速发展,吸引了资本市 场的参与,有越来越多的上市公司加入到了房地产开发行列,这也会 对2003年房地产投资增长产生重要的积极影响。再加上国家计 委、 社科院等部门在最近对2003年的经济发展预测明显表示出乐 观,认为明年国家宏观经济将持续快速发展,更加坚定了开发商对房 地产市场预期的信心。 不过, 房地产业也出现了一些影响投资增长的问题, 主要表现在: 一些商品房销售难度增加,供需矛盾凸现,商品房的销售增长率和销 售价格增长率都低于投资开发增长率,部分地区市场有过热苗头,银 行调高了贷款风险系数。这样,开发商对市场的投资会变得更加谨慎 和理性,并逐渐调整自己的投资。因此,2003年房地产投资在前 几年大幅增长的基础上会有所回落, 估计全年平均增长率应当保持在 25%左右的水平。 2003年房地产市场产品结构调整步伐会明显加快。 当前由结 构失衡而导致的空置率上升是主要矛盾。 2003年房地产开发商会 注意主动调整商品房的产品结构和价格结构,降低中高档住宅的开 发,增加针对中低收入阶层房屋供应比例。房地产供求关系调整将趋 向合理。 在2003年及未来时间, 包括楼宇自控系统、 安防自动化系统、 信息网络系统、物业管理系统、智能家居控制系统、综合布线系统等 在内的“智能化楼盘”、“智能化小区”将成为市场追逐的新宠。开 发商将应市场和消费者的需求推广应用新型建材和高新技术。 外资进入加速,房地产企业将加强联盟。预计2003年就会有 海外资金开始陆续登陆,同时,国内房地产企业也将会加强联盟。目 前国内房地产开发企业已近3万家,普遍存在着企业小型化、资金缺 乏的现实问题。有些房地产开发企业在市场寻求战略伙伴,或 利用其他集团公司的优势, 或采取强强联手的方式, 以壮大企业实力。 个人购买继续成主流,房价平稳运行。到2002年10月,我 国个人购买商品住宅占到商品房销售的91%以上, 已经成为市场购 买的主体。研究人员预测,2003年个人购房的比重会在2002 年基础上再增加1个百分点。 对于2003年房地产市场的价格走势问题, 多数房地产商都保 持着比较乐观的态度,认为市场价格不会降。经济学家认为,200 3年全国房地产市场平均销售价格会受需求和市场持续走热影响而 基本平稳,或有微幅上涨。价格指数会保持在101至103之间, 但少数地区会因为过去房价和空置率过高而回落,像北京、深圳等地 在销售率回升的同时,空置率也在上升。上半年房价还会小幅下跌, 地域分化明显。 随着国家执法力度的逐步加大和执法工作的持续进行, 违规者被 惩戒,房地产商对诚信经营认识会加深。2003年房地产市场将进 一步规范起来,向更健康的道路发展。 品牌化将成时尚,行业竞争走向深入。从2000年开始,国内 有一些开发商开始追求建设富有个性化的产品, 受到了不同层次消费 者的欢迎。随后两年,以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机 制在房地产开发市场中初露端倪。2003年,房地产业将秉承品牌 化发展趋势,个性化、品牌化继续成为时尚,成为各个房地产企业在 竞争中制胜的重要策略。随着市场供求关系的变化和成熟度的提高, 包括价格、质量、服务在内的品牌竞争逐渐显露,品牌化产品占有并 瓜分市场成为趋向。

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作者: maiqi

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